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我要收回自用 ~ 我要卖房 ~ 我要拆建 ~ 我要把他赶走!

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发表于 2017-6-1 16:00:27 | 显示全部楼层 |阅读模式

于戎伟 于氏法律
“我  要  把  他  赶  走!”



我经常听到房东说这句话,说得专业些,这句话的意思是说房东打算与租客结束租赁关系,解除租约。故此,我在下面的讲述中将用“解除租约”这个短语表达这个意思,以显得行文雅致一些。



解除租约大致分成两种情形。



第一种,是当租客有过错的情形下,房东寻求解除租约。经过一番周折,法警拿着有效的法令,将租客驱逐走人,租约于是得以解除。这种情形相对比较简单,因为租客有错在先,行为明显,而且没有在限期内修补过错。这些情形包括欠租不还、毁坏财物、打扰邻人、非法使用、严重破坏以及持续持续迟交租金等。



第二种是当租客没有过错的情形下,房东寻求解除租约。这种比较困难。因为Residential Tenancies Act, 2006 (以下简称“民用租务法”,或“民租法”),明确指出,法律保障租客的租住稳定性,具体地表现为,即使租约上的租期期满,只要租客愿意,没有过失,租约就自动得以延续,除去可以按照当年的涨租幅度提高租金之外,其他在原租约上的条款都原封不动,继续有效,租客开始按月为期(先前的租约是按年为期)继续租住原物业。



第一种情形我会另找机会和大家讨论,本文着重讨论第二种情形。



首先,大家来看看民租法。民租法允许房东在租客没有过错的情形下,可以因为哪些理由可以与租客解除租约呢?经过研究,我们不难发现,无外乎是如下三种理由。



·        房东申请收回物业,以便自己、配偶,子女、或者父母及护理人员使用;

·        房东出售物业,买家自用;

·        房东打算修缮,或者拆除当下的物业,兴建新的居所



其次,我们来解析民租法对提出这些理由的共同要求。



·        解除租约的时间必须是在租期结束时,而不可在租约进行当中;

·        解约通知书必须在解约日之前的至少60天前(自住或出售),或120天前(修缮或拆建),有效送达给租客;

·        解约日必须是当期的最后一天。



然后,我们研究这三种理由的内涵与外延。


·        “收回自用”

民租法允许房东本人、房东的配偶、本人的子女、配偶的子女、本人的父母、配偶的父母,以及照顾这些人的护理人员收回使用。同时,判例法要求收回使用的人,必须表达并陈述“真实目的”,一般听证官要求收回使用人当庭答话,自证陈词,否则不会获批。这是一个比较困难的申请,因为过往滥用这个原因的人实在太多,导致听证官对这类的申请格外留意。所以,要求申请人有完全的义务来证明这个“真是目的”。


·        “出售物业”

市场活跃时,物业交投频繁。房东往往要赶走租客,因为要卖房了。请格外注意“要卖房”绝对不是理由。只有已经卖了房了,而且买家在买卖合同中表示“自用不租”才是理由。同时,一旦听证,房东需要买家配合出庭作证。这里要提一句,在租期当中,房东也可以卖房,只要买家继续承接这个现有的租客就是了。这里需要买卖双方的交易律师,从中协助处理一切有关租务事宜,比如押金、正在进行的诉讼、原租约等。


·        “修缮或拆建”

这里理由是指大规模的修缮,必须是申请市府批准的那种修缮。小修小补不算。拆建更是要拆旧建新。这种通知要求必须提前至少期满前的120天。同时当下的租客在物业修缮完成后,有第一回迁权。



最后,回答几个与这个话题有关的,也是经常遇到的问题。



问:我就把“收回自用”当个借口,把他赶走,然后我也并不住进去,我重新找租客,找个好的,租金给的高的。

答:表达“真实目的”是很郑重的程序。如果后来被发现是虚假原因,你会被要求补偿原租客的损失,甚至遭受房东房客管理局的罚款(最高罚款两万五千元)。租客在离开之后的一年内,都有权因为“恶意驱逐”而起诉房东。当然,如果房东生活发生变化,没有搬进去住,也没有出租或者出售,实际是空置着,那不算是违规。



问:房子里有租客,我卖房很不方便。里面没做整理,卖不上个好价钱。所以我想把他赶走后,再上市。

答:这不是解除租约的理由。房东卖房是房东的合法权利,只要房东遵从“进入规则”,租客没有理由不配合,否则房东可以因为租客“打扰使用”为理由(租客过错),立即提出解约通知并申请驱逐。



问:我的确是因为卖房而解约,但是如果买家不想配合我出庭作证,我怎么办?

答:我理解这种情形,而且时有发生。许多买家不懂法律,不愿意参与法律过程。这时,您和您的经纪要和对方的经纪晓以利害。说明这是个法律的规定,也是为了他们的利益着想,否则无法驱逐,无法顺利交接过户,最后大家都会更麻烦。再说,买家出庭作证,就是为了这个单一的问题,不会涉及其他任何问题。如果买家不在本地,可以安排视频出庭(这个要提前做特别的申请)。建议立即寻求专业法律指导。



民租法对解(赶)除(走)租(租)约(客)非常小心,唯恐天下有了寒士,大家都不“俱欢颜”。所以,驱逐是件挺不容易的事。尤其当租客并没有过错,而房东感觉租客“很麻烦,很棘手”,或者发觉租金太低时,往往有意用误导来赶走租客,是重大的违规,民租法对此有严厉的制裁条款。所以大家不要用虚假的理由,不要希冀侥幸来达到目的。我处理过若干起房东被原租客反告“恶意驱逐”的案子,处理起来很棘手,侥幸也只是少赔一些,而很难全胜,不值得一试。



如果真到要解除租约,而理由又不充分时,应该尝试友好的对谈,摆事实,讲道理,博同情,破些财。这样也许事半功倍,比起云山雾罩地忽悠,往往效果好多了。



做租客的都不是傻瓜。一般地,市面上鲜有“初出茅庐的租客”,他们做了多年的租客,经过风雨,见过世面,他们可比房东有经验,懂法律。相比之下,近几年拿些首付,匆匆买了房子的“青涩房东”,可是大有人在,这些房东可没什么太多的经验和手段,更何谈懂什么法律。。。



在此,我愿意寄语广大房东群众,只有遵纪守法,保护自己的财产,有效地规避风险,及时寻求专业意见,才是投资物业出租致胜的不二法门。


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