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房地产杂谈,现金流 上

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发表于 2018-9-11 19:59:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
房地产与其他投资项目的区别在于其有使用价值,房子是用来住的,不应该用来炒。如果一个国家一个社会一个社区,人人都有属于自己的房子就不存在房地产投资这个现象。越是自由发达国家自住房的拥有率越低,特别是在大都会地区。美国有将近百分之四十的人租房子住,这个比例只会增加,不管谁上台也改变不了这个事实。

从零九年起,全美国的房地产高歌猛进,一骑绝尘,似乎又到了危如累卵,倒悬之急,再次崩盘的前沿。房地产会有周期,但历史可以是惊人的相似,却不可以复制。前两次崩盘前的急剧膨胀供大于求和胡乱放款次贷危机,目前不存在,下一次崩盘的诱因是哪一个妖蛾子出来,我也想知道,那是专家大师华尔街大佬的事情,以及从大千过来的炒股大拿时不时来预测一下,血流成河早就该发生好几次了,结果是老和尚打儿子,没有的事!房地产是地域性问题,说实话,我基本上不看房地产专家大师的文章,很基础的事情车轱辘话来回说,坐而论道,纸上谈兵,互相抄来抄去,没有新意,驴鸡8熬汤,都是一个屌味。书不尽言,言不尽意,还不如悬羊击鼓,饿马提铃,真刀真枪去干上一场,而且象狮搏兔,皆用全力。我的目光短浅,胸无大志,只关心眼前的一亩三分地,也精心努力种好这块地。

房地产投资有不同方式,比如民用,商用,土地,旅社,办公楼等。最容易上手的是民用出租房,投资的起点低,风险小,赚钱是大概率事件。因为有房租支撑,投资出租房赔钱是小概率事件。即使是大概率赚钱事件,也还存在小概率赔钱,所以要尽量避免这个小概率的发生,怎样避免呢?简单说,现金流是生命线。

曾经有一个百分之一的说法,投资一个房每个月要有百分之一的回报,也就是说,投资十万,每年最少有一万的净收入才值得。这个说法在一些房价不涨或涨幅小的地方也许还能遇到,在南加州已经没有可能。只能对南加州做评判,别的地方不知为不知。

一九九八年前的那次崩盘,我买的所有房子,不论现金还是贷款,回报率基本符合这个百分之一。零八年后第二次崩盘很难借到钱,不提。其实那个时侯根本就不看书本上的理论,也不知道有这么一说,学位没念完就弃学掏粪,反正就认一个死理,人要有地方住,人口在膨胀,土地又不能再生。所以,一条路走到黑,买买买,借借借,拖拖拖。不停的贷款重新贷款,能拖就拖着不还。我几乎都是贷款买房,再强调一次,用别人的钱去赚钱才是赚钱的最高境界。这不能包括借钱炒股,没有现金流做保障的借钱是赌博行为。但遇到两三万的烂白菜帮子,会快刀斩乱麻,信用卡也敢上,先弄到手再说。虽然现在手里的房从数量上只有四分之一有贷款,那是经过多次重贷及合并,贷款额没有减少,负债率却从初期的近百分之八十到现在的低于百分之十,可以说非常轻松,这也证明了杠杆的威力。

给前老板做过几年马仔,知道他的一些事情,有一笔存款,一百万,五年定期,百分之十的利息。当时做过白日梦,我要有一百万就好了,啥都不用做,每年十万块钱可以足吃足喝。在这种情况下,投资房地产要是没有百分之十的回报,脑筋坏掉了。

人算不如天算,幸亏是白日梦,今天银行存款利息可以说是耳挖勺炸芝麻,小咕嘟油,老鼠尾巴上长疮,没多大脓水。靠一百万吃利息是不够生活的,经过二十多年,通货膨胀也把一百万吃掉不少。而一百万放在房地产投资里,不管买什么,升值三倍是少说,如果是运用贷款杠杆,翻十几倍也很有可能,同时租金也翻了两倍,随时可以炒老板的鱿鱼,根本不用为退休着急,没有近忧,更没有远虑。

曾经借过十几笔FHA贷款,insured by the Federal Housing Administration (FHA),利息略低,手续费少。举个实例,南橙县湖林市lake forest,两房的一个condo,五万六千,放百分之二十五头款,一万四。但FHA贷款会被强制impound,除了p & i本金和利息,其他还包括property tax,mortgage insurance,flood insurance (这一项后来取消了)。再加上hoa,每月总共将近六百开销,房租是七百,略微符合百分之一定律。

这是个拍卖房,远远低于市场价格,舍不得放弃。买房三要素,location,price,condition,地段不可改变,价钱和房子状况相辅相成。房子价钱好,就是破,这没关系,带两个小墨伙计,用一星期装修,花不了几个钱。现在的房租是每月$1850到$1950,开消涨了不到三百,加州有一条有利于房地产业主的霸王条款,每年的地税涨幅不能超过上一年的百分之二,加州的房地产税原本就低,是百分之一。湖林市紧邻irvine,尔湾市的社区开发费mello roos太高了,加上地税,新房要将近百分之二,而湖林市的地税加上所有的苛捐杂税不到百分之一点一。五万六千的房价,地税部分第一年是$560,经过二十年时间,地税加其他每年也就九百块钱而已。这也是我不愿意做1031交换的原因之一,比如用这个房换一个四十万的房(1031交换以低价换高价才值得),新买的一个地税要四千,而且要以四千的基数增长,目前的九百块钱一年的极低地税不复存在。

二十年弹指一挥间,每月正现金流从一百到涨到一千多,相当于一年就收回投资的头款一万四,今天的市值大约33万,就是说用一万多块钱撬出三十几万(本金已所剩无几),同时每年都有一万多的现金流,又打醋又买盐,又娶媳妇又过年。房价涨多少对于职业地主来说并不重要,而房租直接关系到一家人的温饱问题,以至将来能不能逍遥自在去坐邮轮,周游世界。一万多块钱头款今天能做什么呢?够刚刚坐过的两星期豪华邮轮一次,坐完就没有了。焚林而畋,竭泽而渔。所以要先生产后生活,把钱先用来投资,砸进房地产,现在这个房每年产生的现金流都够去坐一次豪华邮轮,今年坐过明年还可以坐,已经成为摇钱树,这辈子享用后,下一代继续享用,生生不已。

但是,房地产会有周期,月赢则亏,水满则溢,房市崩盘也遇到过。和股市崩盘的区别在于,我手里的几个股票被清零,养活孩子不叫爹,白干!而房子因为有房租支撑,死孩子放屁,有缓!

当你的房子行成一定规模的时候,一旦遇到崩盘,跑是跑不掉的。什么是规模?一两个房的微地主掏粪尚未成功,还要继续操练,有几个房子的弱小地主就已经有了规模的雏型,为什么要跑呢?往哪里跑?希尔顿酒店以及大型公寓老板会跑吗?

如果你需要钱用,比如家有双亲病入膏肓气若游丝,子女枕典席文废寝忘食,以及婚丧嫁娶红白喜事,甚至包二爷养小三里外偷吃,卖房子卖地到也乐不可支,投资之目的就是为了有朝一日。但是在房地产上买低卖高,像炒股那样折腾恐怕不切实际。还是以我的这个房为例,就算你高瞻远瞩,洞若神明,能准确无误的预测到下一年崩盘,现在三十三万卖掉,两三万的佣金以及简单装修是要的,也许更多。卖掉后交完税,能拿到手里二十万不错了,然后拿着这笔钱坐等崩盘再次杀入。指望三十三万的房跌到二十万以下,零八年后发生过,我也再次杀了进去。但是今天的房价仍然处于良性上涨,买房子自住的基本上是量力而行,不像零八年前什么阿猫阿狗都买房,瘦驴拉硬屎,银行也没有节操乱放款,造成房价虚高。现在的房租比那个时候已经高出起码百分之五十,投资的现金流相差甚远,还想盼着再次跌到二十万以下,尼姑看嫁妆,下辈子再说吧。

房价走势无非涨,平,跌,在有现金流支撑的情况下,如果不是等钱用,原则上是可卖可不卖,不卖!这样能避免偷鸡不成蚀把米,引鸠止渴、杀鸡取卵


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