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房产投资:我如何给房子分类?

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发表于 2018-6-24 15:02:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
买房子最重要的是location了。在一些文章中,作者经常会提到:我有一栋在A区的房子C类房子,或者说,我有一栋在D区的B类房子。这都什么意思呀? 在这儿,我科普一下。
不同的投资者可能会将房子区域分成不同的类别。在房产投资中,我们一般把房子的区域分为四类:A,B, C, 和D区。

A 区有最新的房子,著名的餐馆,很好的公立学校(8-10分),有钱人较多,房产较贵。这是 你和你的家庭愿意在此定居的地方。

B区的房子较A区要老,餐馆,学校 (5-8分),和人也还不错。这是中产阶层所住的区域。同时,也有可能吸引一批蓝领工人。这些人可能就靠每个月的收入生活着。这是你的家庭可以在此居住的区域。

C区是低于城市平均房价的区域,房子整体来说都比较旧 (30多年以上的老房子)。住的人基本上是吃政府救济的, 或者是低收入的人。 在这些区,你可能发现一些换现金,典当行等商店。 这是在紧急情况下你和你的家庭能够将就着住的区域。

D区是不安全的区域 (war zone)。 这是你一个人不愿意独行的区域。即便在你无家可归的情况下,你宁可去camping, 也不愿意在此居住的地方。
我的原则:无论是fix-flip 还是做出租屋,D区的房子绝对不能买。如何给房子分类:
通过 查https://www.trulia.com/, 输入地址, 查crime level , 学校的情况,
通过查MLS数据库中Realist 的信息,确定人口增长情况,小区周围的平均房价, 平均建房年龄,有多少是业主自住房,周围房子的价格,小区的情况,租房子的情况,从而确定房子的区域。

比如说,我今天看的一个房子, crime level 是2 (最安全区1分,最危险区5分), 学校5分(最高是10分), 35%的房子是业主拥有的自住房, 45%出租屋,21%空房,周围房子的平均价位是76K, 房子平均建于1967年,人口增长率为0.3%。我将它归为C区。

另一个房子, crime level 是1 (非常安全),学校7-9分, 71%是业主的自住房, 23%出租,6%空屋,房子平均建造年龄为1992年,小区平均价位250K, 人口增长率6.3%。 我将它归为B区。

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