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抢offer毁约后果严重:安省法庭判决买家,赔偿屋主47万加..

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发表于 2018-4-15 09:04:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
人生无常,世事难料,去年三四月份,加拿大房地产如火如荼,多伦多的大街小巷成为人们疯狂抢offer的战场,动辄加价几万,几十万,甚至上百万加币的事情都曾发生过。



不过,才过去一年,现在的情况冷却下来,去年多伦多房地产峰值时,疯狂抢offer的买家,许多人事后反悔,一些当初的交易难以执行。

根据今天出炉的最新报告,多伦多GTA地区去年至少有866综地产交易违约,即在买卖合同成交后,买家在房屋Close时放弃定金。这使得房产卖家在最终卖出时,平均损失14万加币!地产律师表示,这种情况并没有结束,买家还有后续的责任要承担。



866综交易违约,只是根据多伦多地产经纪John Pasalis的分析,实际的数字可能远高于这个估计。因为,这些只是卖家降价售出房屋后的数据,还有很多卖家没有卖出一年前高价成交的房子。从2017年的数据看,GTA售出的房子中,有1784间在2018年又重新上市挂牌,这很有可能是第一次卖出的合同没有执行造成的。

由于GTA 地区房价的变化,买卖交易的违约上升,律师们业务繁忙的不可开交。一宗宗,一件件,律师们代表愤怒的客户,把相关文件提交给法庭。

这种情况下,一般买家的定金会被赔偿给卖家,但是,卖家要求的是按照合同价格执行,否则要买家赔偿现在的卖出市价与合同价格差异,这笔钱往往大幅高于定金!

有些案例还更加复杂,买家违约也有苦衷,因为自己的房子也被其他买家违约,自己房子不能卖出,就没有足够的资金,不能Close 新买的房子,因此涉及三角债务纠纷问题。



地产律师Wendy表示,如果法庭判决执行的话,这将会引发连锁反映,她所经手的十个案子,都是朝着这个方向发展的。

很多朋友会觉得定金都陪了,也够惨了,何必要赶尽杀绝,即使上法庭又能怎么样呢?何况加拿大的办事效率奇低,看谁耗得过谁!

不过,有时候也很奇怪,一个小小的交通高票等正上法庭都要好几年,地产纠纷这么难的官司,居然很快就见分晓了!

根据多伦多太阳报的消息,安省高级法院最新的一个案例,就是涉及房地产买卖合同违约的。2017年三月,David lea 和Hu看上在Stouffville和Whitchurch的道格拉斯夫妇房子,经历了疯狂的几轮抢offer鏖战下来,他们终于以225万加币获胜,签约买到喜爱的梦之屋。可是没有想到,这次带来的却是一场噩梦。


他们签约后,安省政府很快就祭出海外买家税,多伦多的房价大跌,虽然已经交付了12万加币,但是作为买家,考虑价格的下跌幅度后,他们还是希望放弃定金,不愿再执行合同。

道格拉斯夫妇于是将其告上法庭,法官 Mark Edwards 的判决是,要求David lea 和Hu支付47万加币,虽然他们最终决定不买这栋房子。原因很直接,道格拉斯夫妇的房子,后来仅仅卖出178万的价格,较当初的合同成交价少了47万加币!


法官表示,对于这个案子,道格拉斯夫妇有权利获得这些赔偿,这是基于市场价格和当初合同价格的差额所作出的判决。

当然,法官也很同情买家,不过,Edwards 警告说,当地产上升时,多数人都开心,无论房屋投资者还是房屋拥有者!反之,当地产市场下跌时,大家才会意识到,这个市场不适合那些心灵脆弱的人!



这个案例向我们揭示出,一个家庭从追寻梦寐以求的房产开始,陷入炽热的抢offer大战,过度支付了房屋价格,最后造成悲剧!

加拿大作为案例法国家,安省高等法院的这个判决将会对许多类似案例产生影响!法官最后表示,对于这个判决给买家造成的巨大影响表示非常同情,但是,Edwards 认为在多伦多GTA地区,预计会有不少类似案子浮出水面,房地产买家在做出购买决定前,应该自己考虑好财务状况,充分了解所有情况后再下offer !

其实,从房地产买卖来看,无论买家还是卖家,在当初签约时候,都是抱着真诚的态度,本来是一场双赢,为何最后要闹到法庭,甚至到了双方水火不相容的程度呢?

这些事情已经发生,现在无法改变,能够改变的是一些财务观念,避免将来发生类似的损失。



首先,过去近二十年的房地产牛市里,造就很多财富,无论新移民还是当地人,许多人把房地产当做一个投资,甚至把房子当成唯一的退休储蓄投资。

从现在的情况看,将来的退休还是要分散投资,做好资产配置。笔者在去年二月份的RRSP季节就曾经撰文,从业这么多年来,从未见过这么多人不买RRSP,甚至从RRSP取钱交付房屋定金!这也从一个侧面反映出地产市场过热的问题。

一些朋友认为自住房是个将来养老的资产,笔者不完全同意,从道理上讲,自住房是个负债!只能说自住房屋升值,给您带来将来潜在的财富,可是当您退休时,要用这笔财富时,不意味着就可以全额拿到!



去年那场抢offer的经历,对于买家当然是惨痛的,可是对于像Vicki Clayton 这样的卖家而言,同样是惨痛的,而且是无法挽回的。

由于房屋买家毁约,让她遭受重大损失,一个买家在2017年四月签约购买其在北约克的独立屋,答应支付190万加币,随后市场出现下跌,买家不肯收屋,她最后以127万加币卖出,净损失高达63万加币!

作为一个已经66岁的无力工作的老人,这间房子就是她全部的退休金,这笔巨大的损失,令她的退休生活遭遇困境。因为买家违约,给她精神上造成严重伤害,现在的健康状况也下降,因此,她正在聘请律师,依靠法律手段挽回自己的损失!



从这个例子就可以看出,63万加币突然将从一个退休老人的“资产”中消失,这难道不是一场灾难吗?如果一个190万的退休金账户,短期内损失了63万加币,这高达33%的损失,一般都是股票市场才会出现的情况,怎么会发生在安全资产房子上呢?

也许,有朋友会说,没关系,上面的案例告诉我们,法庭会给出公道的判决!也许吧,不过,大家想过一个问题吗,在法庭判决之前,需要支付多少律师费用呢?

其次,这位老人需要经历多少个不眠的夜晚呢?笔者见过很多人不敢投资股票市场,就是害怕亏钱,特别是亏大钱,那么,对于一个退休老人,一下损失33%的资产,不难想象这件事情对于她的心理冲击有多大吧!



从策略上讲,许多朋友买房不买RRSP,就是个非常可惜的决策不当。举个例子,笔者有个客户也是朋友,在2005年至2011年间累计购买了22000加币的RRSP,2011年后回国工作。现在这笔RRSP资金已经升值到四万加币,几乎翻了一倍!

同期,他们一直在努力供房子,购买时50万的房子,现在已经翻了一倍,足足有一百万加币!实际上,对方多年来已经累计有近10万加币的RRSP额度没有用,现在由于不在加拿大工作生活,这些额度完全浪费了!

其实,在35%的收入税档,对方当初如果可以用自住房的信用额度,把这些RRSP额度买满,可以获得35000加币的退税。12万加币的RRSP现在已经有二十万加币在RRSP养老金账户上,房子升值,退休金两不耽误。通过这种配置,总资产可以提高十三万加币!

可见,在财务策划上,如果可以理性分配,把房地产的红利,结合股票市场的红利,拿到政府的福利和退税,就可以做到一举三得!



可是,在现实中,大家都谁不愿意借钱,因为要支付利息,最终每年明明有两万RRSP额度,却只买两千块RRSP,白白的浪费了许多资源!

从资产分摊上看,拥有自住房并不是资产,只不过是一种债务。只有将其利用起来,例如用房子的升值额度去投资,去做生意,才能变成资产。对于普通人,最简单的就是用这笔钱把RRSP买足,获得应该拿回来的政府退税!



房地产卖家虽然损失,总是把赚到的利润会吐一部分而已。从另外一个角度看,买家在这个案例中损失相当严重。很多朋友都说不碰高风险的投资,不愿意借债,实际上,不愿意借两万块买RRSP,却可以借二十万加币去买房!

一些朋友购买自住房,就是为了将来作为退休养老存钱的手段。其实,只要是带有投资属性的市场,就没有只涨不跌的,虽然大多数人都说长期投资,可是笔者看到绝大多数人对于短期的波动是非常敏感的。

从本文所讲的这866个成交案例看,每一个卖家平均损失高达140,200 加币,1.21亿加币的房屋市场价值转眼消失,可见房地产市场可以在短期内发生大的变化!正像判决这个案子的法官Edwards所言,这个市场不适合心藏不好的人们!

我们在帮助客户投资时,都会进行风险评估,许多人开始都不屑一顾,认为自己是高风险承受力的投资者,可是,在一个没有任何杠杆的股票基金市场上,一个10%的跌幅,就把很多人吓得够呛,赶紧改成保守投资者!

本文的例子中,David lea 和Hu交付12万定金,购买两百万加币的房子,最终结果被判赔偿近47万加币,这不就是带有四倍杠杆的投资吗?

因此,赤膊上阵的房地产买家也要考虑,在一个四倍五倍杠杆的市场上,自己是否有这方面的风险承受能力呢!

过去几年房地产市场的蓬勃,令不少投资者抛弃RRSP,TFSA等注册计划投资,转而投资房产,将自己的退休生活押宝在房子的升值。



现在美联储连续鹰派加息,而且货币政策将从宽松Accmmodative,改为中性或收紧-Neutral or restraining,这将意味着政策将从刺激经济增长转变为防止经济过热。

目前两年期美债与十年期美债收益缩窄,收益率曲线非常平滑,一般而言,平滑的收益率曲线代表着更加紧缩的货币政策!

在此宏观环境下,大家是应该重新审视一下自己的投资组合,把退休安排做的更合理,在资产和债务之间好好做个筹划!
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