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房地产投资的常见方式

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发表于 2017-10-11 17:34:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
看到房地产投资这个标题,你首先想到的就是买卖实物的房子。其实,房地产投资也可以象股票,证券,期货一样地交易。在过去的几十年里,房地产已经成了一种越来越受欢迎的投资工具。本文将由浅入深地向您介绍房地产投资的常见方法,如何操作及各种方法的优缺点。

一·基本租赁物业(Basic Rental Properties)

这是一种一目了然的投资方法,就是投资人卖下房产,然后出租出去,靠租金盈利。投资人(房东)得负责房贷,税金和房产的维护等。最理想的状态是,租金能支付所有以上提到的开支还有盈余,但基本的租金定价原则还是只要能与开支打平即可。因为很多时候欲速则不达,过高的租金会吓跑租客。这种投资方法需要耐心,基本的盈利来自于当房贷付完后,租金的大部分就成了纯利润。另外,房产增值也会给投资者带来额外的利益。事实上,由于近30年来加拿大的房产是持续地增值的,而且增值的幅度还很大,依靠房产的增值反而是这种的投资的主要利润来源了。

投资者必须要对目标市场非常了解,并作充分研究。由于主要的利润来源是租金,因此房产的位置和市场租金就成为考虑投资的最重要因素。就位置而言,靠学校近的房子是很好的选择。北美的大学生除了第一年外,大都需要在学校周围租房居住。因此学校周围的物业就能给你带来源源不断的租客。除了学校,临近大的商业中心,大公司等也是很好的选择。

当然,这种投资方法也有一些风险。最大的风险是租客不足或干脆没有租客,其次是碰上了坏租客。北美的法律会使你对那些不付房租的房客束手无策,如果他们有什么你不可以赶走他们的正当理由,如失业,生病等的话。碰到这些情况,你就会面临负资金流的问题。

另外,出租物业的管理也是一个麻烦事。厕所堵了,屋顶漏了…..诸如此类事总是层出不穷,可能你会在睡梦中被叫醒去掏粪,或在游轮上接到房子起火了的消息,总之,你必须为此付出很大的精力和时间,有时很扫兴甚至如逢雷劈。假如你不想这些麻烦而去雇专人或委托管理公司做,则为此付出的雇金自然会影响你投资的利润。

如果你不想陷入繁琐的日常物业管理事务,以下几种投资方法可供你参考。

二.房地产投机置换 (Real Estate Trading)

这类投资者也买房子,但其目的与前述的那类截然不同。投资者买下房产后只做短期的持有,通常不超过3-4个月,然后卖出以买卖的差价盈利。这种投资策略有时被称为“投机”(Flipping),通常用于那些在热门地点因某些原因估值明显偏低的房产(如拍卖房,无继承人的遗产房等)。

纯粹的投机者对用于投机的房产不作任何的投入改进。他们看中的房产需要本身具有无需改进就有的升值特点,否则不会去考虑。要做这样的投机者需要有很高的投资技巧,很强大的信息源,很多时候是可遇不可求的。

大多数的情况是,投资者买下较便宜,但本身有些缺陷的房产, 经过重新装修,包装后使之具有了增加的价值,再出售盈利。

这类投资的风险是,投机者必须在很短的时间内将物业出手,而且通常一次只能做一个物业。由于这类物业很难得到正常贷款,常常需要使用现金或高利率贷款。一旦短期内无法出手,那就会造成投资者持续亏损,甚至破产。

三.房产投资集团 (Real Estate Investment Groups)

房产投资集团(以下简称房团)可以说是房产租赁方面的小共同基金(Mutual fund).如果你想做房产租赁,但又想省去当房东的麻烦,那么房团是个不错的解决方案。

某个公司会买下或建设一系列的房子,通常是公寓楼。投资者可以通过该公司买入一个或多个房产,多个投资者自愿成立房团。虽然投资者拥有他买下的房产,但一切管理维护,招客赶客收房租事宜都由公司承担。公司收取一定比例的租金作为报酬。

房团的形式有好多种,最标准的一种形式是:一个房团的投资者把所有他们拥有的房产单元混合以房团的名义出租房子,根据扣去管理费后的总收入和每个投资者的份额决定每个投资人能得到的月租金收入。这样做能对冲由于某些房子未能租出带给其 主人的风险,比如某个房东某月房子未能租出,他仍能得到由房团总收入所决定的他的一份,当然以后别人的房子没租出,他也要贡献本来属于自己的一部分给那个人。

从理论上来讲,房团是一种较为安全的房地产投资方法。但就和其它的共同基金投资方法一样,房团也面临着共同基金管理费引起的挑战。另外,和第一类投资一样,出租率和租金是影响房团是否成功的关键因素,所处管理公司的工作质量也对房团盈利有很大的影响。

四.房产有限合伙人 (Real Estate limited Partnerships, 以下简称RELP)

RELP的概念是:因为购买和拥有一个或一组房产而组成的,短期存在的实体。通常由一个经验丰富的物产管理或发展公司担任总合伙人(General partner), 外来投资者则通过向该房地产项目(通常是建造或更新房产的项目)提供资金,而成为拥有股份的有限合伙人(Limited partner)。有限合伙人会收到来自于该RELP运作利润的红利, 但其最主要的收入来自于当该RELP被最后完整出售时所得到的分成。当RELP被出售之日,也就是其解散之时。

RELP允许投资者无需直接参与项目的管理,甚至不必拥有房产,而只需通过资金投入参股。但与股票不同的是,这种形式属于非流动性投资,投资者通常需要等到项目结束,该实体出售解散时才能移出现金。

五.房产投资基金(Real Estate Investment Trust ,以下简称房投或REIT)

华尔街还是想出了办法,把不动产变成了一种象股票一样可流动的投资方式,这就是REIT. 所谓房投是一个信托基金(Trust),以管理投资者的钱用于购买,经营和售卖某个具有盈利能力的房产。房投象股票一样可以在各交易所买卖和转换。按有关规定,为了维持基金的身份,其90%的课税利润需以红利的方式返回股东,这样它就是个基金而不是公司,可以免交高额的公司税。

房投不但能使投资者和常规的股票一样得到股利,还能得到由于房产增值产生的利润。房投仅限于投资在非住宅地产,如商铺,医院和办公楼等。相比于前面提到的几种投资方法,房投的特点是,它是一种高度流动性的投资,需要现金时可以随时通过交易所变现。

六.房产共同基金(Real Estate Mutual Funds,以下简称房基)

房产共同基金和其它共同基金在形式和运行方式上没有什么不同,只不过它主要投资于REIT和房地产有关公司股票。这与证券交易更接近了,只是投资者需要更多了解房地产方面的知识和消息。

房基也是一种高度流动性的投资方式。对于普通散户投资者而言,房基的另一个优点是它具有大量信息供投资者参考,也有更多选择。投资者可以通过采用多点投资等战略以降低风险,提高收益。证券交易的高手在这里更可以触类旁通,游刃有余。

以上初步介绍了目前已有的几种常见的房地产投资方式,有兴趣的读者可以通过文中提到的检索词,去搜寻进一步信息。


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